Katasterwert einer Immobilie

Der spanische Katasterwert einer spanischen Immobilien (valor catastral) ist ein wichtiger Wertfaktor in verschiedenen Bereichen: Spanische Grundsteuer-Berechnung, Immobilienkauf, Erbschaftssteuer/Schenkungssteuer-Berechnung, Steuererklärung für Nicht-Residenten in Spanien, Abschreibung von Investitionsgüter, etc.

Derzeit liegen die Katasterwerte weit unter dem Marktwert der Immobilie, teilweise beträgt der Katasterwert lediglich die 1/2 des tatsächlichen Wertes (Kaufpreises).

 

Grundsteuer in Spanien

Die spanische Grundsteuer auch IBI (Impuestos sobre Bienes Im-muebles) undContrubucion genannt wird auf Basis des Katast-erwertes ermittelt. Die Besteuerungsgrundlage bezieht sich auf dingliches Eigentum, Niessbrauch und sonstige Nutzungsrechte in Verbindung mit spanischen Immobilien und Liegenschaften.

Der jeweiligen Gemeinde wird der Katasterwert einer Immobilie von der staatlichen Stelle (DGC) vorgegeben und die Gemeinde (Ayuantamiento) hat einen gesetzlich festgelegten Rahmen zur Anwendung und Erhebung der IBI als gemeindliche Steuer.

Die Gemeinde kann Wohnimmobilien mit einem Steuersatz von 0,4 bis 1,1% des Katatserwertes berechnen und erheben. Die IBI liegt bei Grundstücken in der Zona RUSTICA zwischen 0,3 und 0,9 %, sowie bei Grundstücken der Zona URBANA zwischen 0,4 und 1,1 % des Katasterwertes.

Die Grundsteuer ist jeweils zum 1. 1. eines Jahres fällig. Steuerschuldner ist der Eigentümer am 1.1. eines Jahres.

Grunderwerbssteuer in Spanien

Als Faustregel beim Immobilienkauf rechnen Sie ab 1.1.2013 mit ca. 12 % einmaligen Anschaffungsnebenkosten (ohne Maklercourtage). Dabei ist folgendes zu beachten:

1. Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor anadido) beim Kauf einer Immobilie von einer Bau/Firma. Hier werden Immobilien und Gebäude Erwerbe mit einer Mehrwertsteuer von 10 % vom Netto-Kaufpreis belastet.

2. Verkehrs- bzw. Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) beim Kauf von einer Privatperson. Diese einmalige Steuerbelastung erfasst insbesondere jede entgeltliche Übertragung von Immobilien, wenn keine Mehrwertsteuer-Pflicht besteht. Dieses ist der Fall beim Erwerb von einer Privatperson (oder aus einer Bankverwertung). Diese Steuer ist mit deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar. Der Steuersatz beträgt bei einem Kaufpreis unter 400.000 € heute 8%, bei einem Kaufpreis zwischen 400.000 und 700.000 € heute 9% und bei einem Kaufpreis über 700.000 € heute 10 % des Kaufpreises.

Wertzuwachssteuer

Die Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terros de Naturaleza Urbana) auch Plusvalia Municipal genannt, ist eine von der Gemeinde erhobene Steuer. Besteuert wird der WERTZUWACHS von städtischen Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie.

Die Steuerhöhe hängt ab von dem Bodenwert (Valor del Terrena), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der gemeinde, zu der die verkaufte Immobilie gehört. 

Die Gemeinden können innerhalb des gesetzlich festgelegten Rahmens die jeweiligen Werttabellen selbst festsetzen. Es ist im Vorwege fast unmöglich die Höhe der Wertzuwachssteuer festzustellen.

Faustregel: Je länger der Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fällt die Wertzuwachssteuer aus. Wird eine Imobilie noch im ersten Jahr weiter verkauft , dann sollte keine Wertzuwachssteuer anfallen.

Früher wurde im Rahmen diese Steuer (Zahlbar vom Verkäufer) oft im Kaufvertrag dem Erwerber übertragen. Diese Handlungsweise wurde aber inwzschen verboten. Nur der Verkäufer hat diese Steuer zu entrichten.

Einkommensteuer

Jeder NICHT-RESIDENT ist zur Abgabe einer Einkommensteuer-Erklärung (Ley del impesto sobre la renta de personas fisicas)  in  verpflichtet. Besteuert wird hier die nicht als erster Wohnsitz  selbst genusste Immobilie. Die Eigennutzung wird als fiktive Mieteinnahme bewertet. Der Nutzungswert beträgt 2 % des Katasterwertes (bzw. 1,1 % wenn der Katasterwert nach dem 1.1.1994 neu festgesetzt wurde). Von dieser Bemessungsgrundlage sind 25% an Einkommensteuer abzuführen.

GRUNDSÄTZLICH für alle Steuerarten: Es gilt in Spanien das Prinzip der Selbstveranlagung. Das heißt für Sie: Sie werden nicht zur Abgabe einer Steuer-Erklärung aufgefordert, sondern Sie müssen diese innerhalb der jeweiligen Fristen selbst abgeben. Bereits kleine Fristversäumnisse werden mit einer Strafe von 20% belegt.

Diese Ausführungen ersetzen keinen steuerlichen Berater und sind keine steuerliche Auskünfte. Es handelt sich hierbei um eine Zusammenfassung von allegmeinen im Internet beziehbaren Informationen. Wenden Sie sich bitte auf jeden Fall an die von uns empfohlenen Rechtsanwälte und Steuerberater. Diese helfen Ihnen im Rahmen des erteilten Mandates bei jeder Frage und erteilen Ihnen auch eine verbindliche Auskunft.